ZOHO – район баланса и добрососедства

ZOHO - удачный пример баланса интересов граждан, предпринимателей, разработчиков и правительства и района добрососедства.

Недавно мы рассказывали про расположенный в северной части центра Роттердама район Зомерхофквартир (Zomerhofkwartier - ZOHO). Разрушенный в годы Второй мировой войны и не попавший в планы послевоенного восстановления города, район стал промышленным со всеми атрибутами депрессивной «серой зоны» и «ржавого пояса». В 2018 муниципалитетом Роттердама и жилищной ассоциацией Havensteder был объявлен тендер на проект его преобразования, который в 2019 выиграли девелопер Leyten & Stebru, специалисты по городскому планированию ECHO Urban Design и архитектурные бюро: Orange Architects, Moederscheim Moonen, More Architects и Studio Nauta. Redeveloper.ru попросил бюро Orange Architects рассказть о проекте подробнее.

История района

Начиная с 1900 года район ZOHO сильно пострадал от масштабных инфраструктурных вмешательств. Через район проложили две железнодорожные линии. Хотя железная дорога и была построена на вершине акведука для сохранения связи между районами, такой инфраструктурный узел значительно повлиял на качество жилой среды.

Вскоре после бомбардировок Второй мировой войны территория, примыкающая к железнодорожным путям, была отведена под промышленную и деловую застройку и стала застраиваться временными зданиями. «Фонд 1940 года» профинансировал это строительство в качестве компенсации за разрушенные коммерческие площади в центре города. Не капитальные сооружения, в основном, возводились поверх существующих фундаментов, и благодаря этому в значительной степени сохранился довоенный принцип организации улиц.

Как и многие другие временные объекты, этот небольшой промышленный район просуществовал более десяти лет. Начиная с начала 1960-х, строения стали постепенно заменяться малыми, средними и крупными предприятиями с удивительным разнообразием зданий всех форм и размеров.

За последнее десятилетие крупный бизнес начал уходить из этого района, и его заполнили более мелкие компании и стартапы. Творческие жители и предприниматели превратили этот район коммерческих зданий в оживленный район, удобный для работы, досуга и развлечений.

Как формировалась концепция?

В тендерной документации администрация Роттердама выразила стремление увеличить плотность застройки и превратить его в многофункциональный район без ущерба для его творческой идентичности. Более того, администрация выдвинула высокие требования ко многим аспектам застройки: включая пространственную организацию, сочетание типов проживания, размещения социального жилья, устойчивое строительство и адаптивность к изменению климата.

Наша концепция основана на историческом и пространственном анализе местности. Участок является связующим звеном между центром города и районом Старого Севера на разных уровнях: и общественно-коммерческая программа на уровне улиц, и окружающая зеленая структура, и переход между высотным и маломасштабным строительством на городском уровне. Укрепляя эти три уровня, мы сохраняем идентичность территории и ее динамику, предоставляем возможность существующим инициативам сохранить свое местоположение, а также привлечь новый бизнес различных форм и уровней прибыли, а кроме того создать комфортное экологичное жилое пространство. Отсюда и появилась концепция трех слоев, расположенных друг над другом: мастерские, природа и город.

Три слоя: специфика, особенности и перспективы

ZOHO МАСТЕРСКИЕ: благодаря тому, что мы сохраняем на нижнем уровне все существующие производственные здания, которые определяют идентичность района, но при этом трансформируем или адаптируем их к новым требованиям, мы сохраняем узнаваемый характер территории и его особенную морфологию, разрешая обновляться и изменяться в соответствии с будущими требованиями жителей. Этот слой должен стать активным и разнообразным, предоставляя одинаковые возможности для стартапов и бизнесов с разными уровнями дохода.

ZOHO ПРИРОДА: проживание в центре города не должно сопровождаться отказом от зеленой среды: парков, скверов или даже собственного садика. В ZOHO на уровне слоя Природа формируется зеленая городская среда, которая обеспечивает безопасное, коллективное место для общения и взаимодействия, а также предлагает возможности для занятий городским садоводством (urban farming), спортом и просто прогулок на свежем воздухе. У этого слоя есть все предпосылки стать излюбленным местом отдыха как жителей района, так и гостей центра.

ZOHO CITY: городские блоки включают в себя разнообразную программу: от социального жилья, гостиницы для кратковременного совместного проживания (Co-living Hotel) до частного и арендуемого жилья. Жилые здания выступают из зеленого ковра в виде эффектных объемов-башен, парящих над «зеленым ковром». Этот слой состоит из восьми городских башен разного размера, в двух из которых предусмотрено размещение социального жилья. В долгосрочной перспективе, город с меньшей сегрегацией проживающих групп более комфортен и безопасен для его жителей.

Новаторство проекта

Сердцем проекта является общественная гостиная, которая помогает вам с «логистикой жизни», стимулирует встречи, предлагает комфортное место для учебы и работы и обеспечивает взаимодействие различных групп;

Слой ПРИРОДА, с которого начинается жилая часть, обогащает городскую среду коллективными пространствами и позволяет семьям (включая социальных арендаторов), живущим не на уровне земли, а поверх уровня мастерских пользоваться небольшим земельным участком для садоводства или организации летней террасы. Вдобавок, зеленый ковер «застеленный» на кровлях зданий-мастерских кроме обеспечения рекреационной функции, и укрепления экологической сети образует адаптирующийся к климату буфер, который может поглощать пиковые ливни и накапливать воду, чтобы обеспечить орошение в засушливые периоды.

Так же, в районе предусмотрен мобильный хаб, который предоставляет жителям района в совместное использование электрические автомобили, скутеры и велосипеды, что поощряет отказ жителей от собственного транспорта в пользу совместно-используемого электрического без потери мобильности.

В проекте предусмотрено использование материалов и конструкций с замкнутым жизненным циклом: при демонтаже зданий материалы собираются и применяются для нового строительства или реконструкции в районе; здесь же предусмотрено размещение склада материалов; при необходимости покупки новых строительных материалов предпочтение отдается материалам с замкнутым жизненным циклом.

Гибкая структура зданий дает возможность перепланировать и изменять пространство в короткие сроки, что позволяет легко адаптировать район к новым формам проживания и работы в будущем.

Общественные пространства в ZOHO как фактор социальной интеграции

Изначально, внутренняя часть квартала ZOHO была труднодоступна для людей, живущих за пределами района. Создавая удобный доступ для жителей территории, а так же города, мы можем объединить различные социальные группы в районе. Более того, прежде чем проектировать новые пространства или изменять функции существующих общественных пространств, мы анализируем использование территории, принимая во внимание новые группы, которые появятся в районе, и пытаемся предоставить места для людей с разными потребностями и ответить на различные запросы жителей.

Общественные пространства ZOHO предлагают жителям места для встреч, общения и взаимодействия, а также дает людям возможность уединиться. Такие коллективные объекты, как спортивный зал, трибуна, парк, гостиная и Мобильный хаб, позволяют людям с различным достатком и разными интересами совместно участвовать в жизни района.

Принципы ZOHO

Жить в центре, не всегда означает, жить дороже. Инклюзивность - один из главных принципов нового района. Там, где старый рабочий район не был разнообразным по составу, новый район готов предоставить место для всех желающих. В ZOHO нет различий между целевыми группами, есть место для разного образа жизни. Здесь вы найдете дома всех форм и размеров. Для начинающих на рынке жилья, художника или мастера по ремонту велосипедов, которые живут над своей мастерской или студией, для пожилых людей, которые хотели бы жить поближе к центру, для «цифровых ботаников», которым нравится «Co-living Hotel» или для членов сообщества жильцов, которые предпочитают строить свой дом сами. Обеспечение разнообразия жилых типологий и форм проживания – важный принцип трансформации данной территории.

Кроме того, район должен обеспечивать возможность для развития многих видов предпринимательства и стартапов, а также для развитого бизнеса, что означает создание множества типов пространств с разной арендной платой для разных нужд.

Поиск баланса: интересы граждан, предпринимателей, девелоперов, государства на реновируемой территории

Чтобы перейти от проектов к общей реализации на уровне города, необходимы инструменты и подходы для принятия более эффективных решений. Для проекта Zomerhofkwartier – пилотного в городе проекта адаптированного к изменениям климата, были проведены встречи с заинтересованными сторонами и составлены планы вместе с градостроителями, архитекторами, ландшафтными архитекторами, инициативными группами. На базе решений, полученных в процессе воркшопов-встреч было сформировано видение и рамочная программа развития территории. Такая рамочная программа затем была положена в основу тендерной документации ZOHO.

В процессе тендерного проектирования наша команда проводила постоянные консультации как с организаторами самого тендера, так и с жителями и предпринимателями этого района. А после определения направления развития, был организован постоянный совет ZOHO - это представительство существующих и новых коллективов, муниципалитета Роттердама, жилищной ассоциации Хавенстейдер, собственников и девелоперов. Участники совета обозначают свои интересы и высказывают предложения. Например, на совете решается какие компании могут арендовать помещения в районе, отдавать ли зеленые участки под личные сады или оставить их общественными, администрация города может быть заинтересована в размещении на территории школы или реабилитационного центра, девелоперы хотели бы увеличить количество коммерческих площадей в районе. Такой совет помогает определить повестку дня и курс развития.

Чем интересны проекты РЕ (редевелопмент, реконструкция, реновация, реставрация, реконцепция)?

Проектируя новые здания и районы, мы хотим, чтобы наши проекты оказывали положительное влияние на природу, среду проживания и самих жителей. Это означает, что мы зачастую отдаем предпочтение реконструкции, трансформации, адаптации, повторному использованию. С помощью «проектов Re» мы можем достичь сразу двух целей: во-первых, адаптируя и трансформируя существующую структуру и пространство, мы сокращаем объем нового строительства и использование новых материалов, а во-вторых, мы обновляем или активируем уже существующие районы в городе, улучшая качество жилой среды и укрепляя связи между городскими территориями.

В чем специфика работы с историческими зданиями / территориями?

Не все исторические здания являются памятниками. В случае, когда объект не имеет статуса архитектурного или исторического памятника, необходимо понимание какие культурные и исторические коды несет в себе это здание/ территория, как этот объект связан с районом, городом, жителями. Например, в районе ZOHO промышленные здания-мастерские не являются монументами и могли быть снесены, что упростило бы процесс проектирования и строительства. Тем не менее, проведя разносторонний анализ территории, начиная с исторического и заканчивая общением с местными жителями, стало понятно, что эти здания являются ДНК района, и потеряв их, мы потеряем идентичность этой территории.

Не менее сложной задачей является выбор технически подходящего метода строительства. Зачастую приходится быть очень изобретательным в применении методов строительства, так как строительные технологии, применяемые для новых зданий, могут повредить уже существующее здание, либо строительная техника не может, попросту, подъехать к месту строительных работ.

Так же, большинство исторических зданий не соответствуют современным нормам, либо устаревшие инженерные системы требуют изменений. Но не всегда можно просто заменить инженерные системы на новые, так как это повлечет за собой изменения интерьера, фасада или конструкций. Тем не менее, такие задачи – самые интересные, они часто приводят к оригинальным находкам и нестандартным решениям.

Изображения: Orange Architects