В ногу со временем
Морально устаревшие торговые центры — повсеместная проблема развитых и развивающихся стран. Самое радикальное решение — снос. Но иногда можно вдохнуть новую жизнь в устаревающие торговые площади, считает Амир Идиатулин, генеральный директор и основатель архитектурной студии IND architects.
Миру уже не нужны торговые центры в том количестве, что раньше. В век дарксторов и Netflix, а теперь еще и в результате пандемии коронавируса, владельцы торговых комплексов вынуждены придумывать, куда деть ненужные площади. Но, дело не только в пандемии. Как считают девелоперы срок активной жизни любого ТЦ — 5-15 лет. Спустя какой-то период продажи и посещаемость начинают падать — центр просто устаревает. Особенно это актуально для локальных торговых центров. Многие из них еще на этапе проектирования были сделаны с грубыми ошибками — в них не запланированы фуд-корты, зоны развлечений. Своего рода — это рынки под крышей. Падение спроса среди покупателей ведет к уходу арендаторов и пустующим площадям.
Крупные ТЦ имеют запас прочности — удобные локации, рассчитанные на большой поток покупателей, многозальные кинотеатры, разнообразные фуд-корты. Но даже они не вечны. И владельцы ТЦ видят, как устаревает их имущество — в феврале прошлого года реконцепцию или реновацию переживали 15% московских торговых центров. В будущем этот вопрос станет еще острее, особенно на фоне потребности жителей иметь доступные общественные места, где можно провести время с друзьями, выпить кофе и что-то купить.
Не все можно спасти
Кто-то с ужасом, а кто-то с благодарностью вспоминают «ночь длинных ковшей» в Москве, когда власти сносили торговые площади у станций метро. То, что было сделано против воли владельцев снесенных ТЦ, сегодня можно использовать как вполне рентабельный способ избавления от ненужного груза торговых площадей образца 90-ых, плохо организованных и морально устаревших. Например, «Кунцево Плаза» построили на месте первого в России гипермаркета «Рамстор», на открытие которого в 1997 году приезжали руководители страны. Знаменитый «Горбушкин двор» планируют заменить жилым районом. Фактически с нуля перевозводят спортивный комплекс «Олимпийский», за годы эксплуатации превратившийся в замшелый вещевой рынок.
Торговая реновация
Но устаревший торговый центр не обязательно сносить и строить на его месте новый объект. Помогают реновация и реконцепция. Новое рождение переживает ТЦ «Сокольники», обновленный по проекту архитектурного бюро IND architects. Не слишком чистое фасадное стекло, передозировка торговой площадью — в прошлом. Полные света и воздуха пространства, многократно увеличенные зоны общественного питания (а фактически — общественного времяпровождения), и никаких витрин. «Сокольники» остается современным торговым центром, закрывающим ежедневные потребности горожан. Вместе с тем он приобретает вторую важную функцию — становится полноценным рекреационным пространством, местом социализации. На территории ТЦ появятся открытые общественные зоны, дизайнерский универмаг, обновится tenant-mix. Главной точкой притяжения, конечно, станет фуд-холл на втором этаже, включающий 15 различных гастро-концепций.
Внешний облик мы переработали также, как и внутренний. Замыленную годами стеклянную стену заменило монолитное металлическое панно с элементами, напоминающими соколиные перья — отсылка к локации и истории района.
Заграничный опыт
Российское жилищное законодательство не позволяет превратить торговую площадь в жилую. В лучшем случае недвижимость будет представлена в виде апартаментов, но и таких прецедентов пока нет. А вот в США и Западной Европе подобной практики предостаточно.
В американских реалиях торговые центры активно перестраивают в жилье, в том числе и социальное. ТЦ Wayzata в штате Миннесота превратили в дом престарелых. Инфраструктура, за годы сложившаяся вокруг одного из первых торговых центров в районе, стала преимуществом нового учреждения. В отличие от других домов престарелых, жители Wayzata оказались в самом сердце социальной жизни, чего особенно не хватает людям в возрасте. Соседство со SPA, бассейном, фитнесом, магазинами, транспортными магистралями, поддерживает активность пенсионеров и благоприятно сказывается на их самочувствии.
Есть примеры, когда перестраивают не только маленькие локальные торговые площади. Один из крупнейших ТЦ Ванкувера (Канада) Oakridge станет частью нового микрорайона — рядом планируется построить жилье для 6 тыс. человек. Бывшую парковку и крышу центра превратят в парки для жителей нового комплекса. Для них же создадут детский сад, концертный зал, библиотеку, а площади торгового центра дополнят входами, которые сделают его более проницаемым для местного населения.
***
Эксперты не первый год предсказывают скорую смерть формата торговых центров. Развитие шеринговых сервисов, доставок, а теперь и пандемия только усиливают голоса скептиков. Но как мы видим, торговые центры способны меняться и быть актуальными, становясь общественно полезными пространствами. Особенно это злободневно для России с ее климатом, не позволяющим круглый год комфортно проводить время на улице.
