Современный проект сервисных апартаментов: 5 главных составляющих
Сервисные апартаменты в классическом понимании этого термина – это формат размещения, который только зарождается на рынке hospitality в России. Он достаточно молод, но уже хорошо развит и перспективен для всех игроков: инвесторов, девелоперов, операторов и, конечно же, гостей. Об основных составляющих современного проекта сервисных апартаментов Comestate.ru рассказывает Карине Шмарева, генеральный директор Intermark Hospitality.
Несмотря на устойчивый спрос на временное размещение в крупных российских городах, предложение сервисных апартаментов здесь пока остается крайне ограниченным. Цифры говорят сами за себя – так, например, объем туристического потока в Москву за истекшие 8 лет вырос в 2 раза и только в 2018 году составил почти 23 млн человек, то есть в ближайшие годы инвестиции в сервисные апартаменты в России будут весьма выгодными.
На сегодняшний день существуют различные трактовки термина «сервисные апартаменты», но в данном случае мы будем использовать его именно в классическом понимании – в том, в котором он употребляется во всем мире.
Сервисные апартаменты – это полностью меблированные, оборудованные бытовой техникой и располагающие всем необходимым для приготовления пищи и ведения хозяйства помещения, которые предназначены для размещения на срок от одних суток. Как правило, в стоимость размещения входит услуга заселения, уборка, смена постельного белья, техническая поддержка и горячая линия для клиентов, работающая в режиме 24/7.
Существуют самые разные типы расположения сервисных апартаментов в проектах, в том числе:
1) целые многоэтажные отдельно стоящие здания,
2) один из подъездов дома,
3) несколько этажей многоэтажного комплекса,
4) небольшое отдельно стоящее здание, рассчитанное на несколько апартаментов,
5) отдельные апартаменты, расположенные в разных частях комплекса по зданию.
В зависимости от размера здания и целевой аудитории будет планироваться и разный тип сервисных апартаментов, и размер вложений. Каковы же главные составляющие успешного проекта сервисных апартаментов?
Первое – это, конечно, местоположение, удачная локация.
Заметим, что данный фактор, безусловно, важен для всех типов жилья формата hospitality, не только для сервисных апартаментов. Чаще всего, данный формат размещения выбирают так называемые «деловые туристы», которые приезжают, в среднем, на 2-3 месяца. У них нет личного транспорта, они целый день находятся на работе и возвращаются домой лишь вечером.
Таким образом, становится очевидно, что для проекта сервисных апартаментов очень важна шаговая доступность пунктов остановок общественного транспорта, в том числе метро, высокий уровень безопасности и возможность с пользой и удовольствием провести вечерний досуг неподалеку от комплекса: наличие пешеходных зон, кафе, ресторанов, кинотеатров и пр., поэтому очень часто сервисные апартаменты располагаются в центральных локациях города, где наиболее развита развлекательная и транспортная инфраструктура.
Вторым важным критерием является безопасность.
В последнее время безопасность становится решающим аргументом для выбора места размещения. Современные системы пожаротушения, видеонаблюдение, использование особых материалов в интерьере являются факторами, которые влияют на то, сделает ли крупный (и не очень) корпоративный клиент выбор в пользу того или иного варианта.
Сейчас уже становится традицией, что перед подписанием договора служба безопасности компании–клиента посещает комплекс и оценивает обеспечение безопасности по собственному списку особых критериев. Конечно, требования у каждого клиента свои, но в конечном итоге, это все вопросы, связанные с пожарной безопасностью, охраной комплекса, безопасностью гостя внутри здания, надежностью электрики и инженерных систем и некоторые др.
Нормативные документы профессиональных операторов содержат подробный перечень всех критериев. Он составлен с учетом современных требований текущих и потенциальных корпоративных клиентов.
Третий фактор – планирование разных типов апартаментов.
Как правило, планировки лотов в таких комплексах весьма разнообразны. Это студии, апартаменты с одной, двумя и тремя спальнями, а также апартаменты, которые соединяются между собой (connect).
В ходе создания концепции современного проекта сервисных апартаментов стоит аккуратно подходить к вопросу площадей и планировок. Очень важно не увлечься красотой финансовой модели и не нарезать одни лишь маленькие студии, которые на бумаге дают большую экономическую эффективность на квадратный метр, однако в реальности заполняются на более короткие сроки и требуют больших операционных расходов.
Сама суть понятия сервисных апартаментов состоит в том, что в их стоимость входит минимальное количество услуг, а вот, например, room service или дополнительная уборка и пр. производятся по желанию клиента за дополнительную плату. В связи с этим в штат обслуживающего персонала входит небольшое количество сотрудников, а в интересах собственника и управляющей компании заселять гостей на более длительные сроки.
На этапе планирования типов и количества апартаментов и общих зон крайне важно привлечь к этому процессу и будущего оператора, который даст важные входные данные, опираясь на собственный опыт, клиентскую базу и целевую аудиторию.
Есть локации, в которых будет более уместным и разумным спланировать больше студий, а где-то наоборот - сделать больше просторных апартаментов семейного формата с двумя и тремя спальнями.
Приятным дополнением для собственников и инвесторов является и тот факт, что сервисные апартаменты вполне органично вписываются в самые разные форматы зданий: от маленьких особнячков в тихих городских переулках до модных многоэтажных небоскребов. А оператор, со своей стороны, может дать грамотные рекомендации, как правильно расположить апартаменты в той или иной ситуации.
Так, в случае с рассматриваемым нами форматом административное пространство должно быть сведено к минимуму – только небольшая стойка регистрации при входе. При этом зона завтраков и фитнес-комната часто используется на договорных условиях со сторонним оператором – например, с ближайшим кафе.
Четвертый фактор – дизайн и качество мебели.
Как мы уже упоминали выше, средний период размещения клиентов в сервисных апартаментах – это 2-3 месяца, то есть гость будет находиться в апартаментах достаточно длительное время. Иногда срок размещения даже может доходить до года и более. Поэтому очень важно создать внутри апартамента действительно домашнюю атмосферу, уютную обстановку и современный, нераздражающий гостя интерьер.
Тенденции последних лет показывают, что гостями сервисных апартаментов являются жители со всех уголков земного шара, представители самых разных культур, имеющие очень разные эстетические предпочтения. Все эти особенности крайне важно учитывать при оформлении отделки, разработке дизайна и подборке мебели и интерьерных деталей.
Что касается качества мебели, то нужно разумно распределить имеющийся бюджет, обратив внимание на наиболее важные для гостя зоны и предметы. Например, наиболее активно используемыми являются кухонное и обеденное пространство. Так, столешница должна быть устойчивой к горячей посуде, к истираниям и острым порезам от ножа. Поэтому при формировании заказа кухонной мебели необходимо предъявить четкие требования к материалам и их эксплуатационным свойствам.
Стоит также обратить внимание, например, на стулья. У обеденного стола они должны быть особенно крепкими, устойчивыми, с качественной обивкой.
Пятый фактор – профессиональный оператор.
Сервисные апартаменты – очень неоднозначный продукт. С одной стороны, команда профессиональных дизайнеров и архитекторов может создать вполне симпатичные варианты. Они будут уютные, с хорошей мебелью и приятными цветами. С другой, сервисные апартаменты предназначены, прежде всего, для клиентов, рассчитывающих на конкретные сроки пребывания, поэтому важно понимать, какое количество вещей нужно будет разместить и сколько человек может проживать в каждом апартаменте, а также какие функции выполняет то или иное помещение. Гость, который останавливается в сервисных апартаментах, имеет вполне сформированные ожидания, и нужно уметь им соответствовать.
Не менее важным является позиционирование сервисных апартаментов для покупателя. Это продукт, который достаточно сильно отличается от гостиницы по многим параметрам: бизнес-процессы в отделе продаж, работа отдела сервиса и службы приема и т.д.
В этой связи важно внимательно подойти к подбору персонала. Практика показывает, что специалисты с опытом работы в гостиницах формируют другие финансовые модели и по-другому представляют себе портрет гостя, не до конца понимая преимущества сервисных апартаментов. В силу этого, соответственно, они не всегда могут работать с данным продуктом максимально эффективно.
Во всем мире существует уже более 1 млн сервисных апартаментов и несколько десятков профессиональных операторов.
Целевая аудитория и клиентские базы у игроков рынка различаются, поэтому каждый оператор будет давать собственные рекомендации по формированию продукта. Впрочем, тут будет уместна аналогия с операторами отелей. В России этот сегмент только начал появляться, но я уверена, что он найдет своих инвесторов: с точки зрения доходности и гибкости продукта он очень перспективен и привлекателен.
Источник: Comestate.ru
