Нидерланды: в поисках механизмов стимулирования редевелопмента

Нидерланды: в поисках механизмов стимулирования редевелопмента

В предыдущих материалах рубрики «Регулируя ре-» мы отправились в США и Японию и изучили механизмы, которые используют местные власти для развития рынка редевелопмента территорий. В новом выпуске мы отправимся в Европу и посмотрим, отличаются ли чем-то «западные» (американская и европейская) модели, а также изучим конкретный пример – королевство Нидерланды.

Модели государственного регулирования рынка редевелопмента в США и Европе во многих аспектах очень схожи – например, в фундаментальном принципе градостроительного зонирования, лежащего в основе. Тем не менее, подходы к реализации здесь используются разные: там, где в Америке изначально был сделан акцент на стимулирование, в Европе в фокусе регулирование.

Но вернемся к главному герою нашей статьи – королевству Нидерданды. Вопросу редевелопмента территорий здесь уделяется очень много внимания: развитые города нуждаются в повышении плотности застройки, а многие другие, напротив – только ревитализация позволит привлечь жителей.

C 80-годов в Нидерландах действует принцип городского планирования под названием «Inkrementalismus» (максимально близкие перевод будет «добавление», «включение»). При применении этого принципа центром планирования становятся конкретные перспективные проекты – «маячки» для конкретных территорий. Таким образом, в связи с необходимостью ревитализации и джентрификации ряда территорий редевелопмент в большинстве случаев становился фокусной точкой городского планирования. Реализацию этих масштабных проектов контролирует Общественный совет, который следит на соблюдением единого комплекса норм и требований, а также следит за комплексностью реализуемых проектов.

Как и любое европейское государство Нидерланды долгое время работали с регулирующей моделью. Тем не менее, в последние 10 лет в стране делаются попытки внедрения механизмов стимулирования бизнеса. Мы рассмотрим существующую политику на примере двух интересных проектов – в Wallis housing complex в Роттердаме и Gershwin project в Амстердаме.

Итак, Роттердам. Крупный портовый город на юге страны, почти полностью восстановленный после Второй мировой войны. Как и во многих других городах Нидерландов здесь был огромный процент социального жилья. Одним из таких объектов был находящийся в муниципальной собственности Wallis housing complex. Привлекательный район, в котором располагался комплекс, не спас его от запустения – долгое время в районе была превышена статистика по наркомании и преступности.

В 2008 году город разработал систему, в которой жилье в этом районе продавалось по символической цене, но только при условии, что покупатели объединяются в ассоциацию и совместно реализуют проект по реновации как собственных квартир, так и всего здания, а также по благоустройству придомовой территорий, в общем размере не менее 70 тыс. евро. Благодаря реализации проекта, в район удалось привлечь людей с более высоким социальным статусом, которые «повелись» даже не на низкие цены на жилье, но на возможность самостоятельно решить как будет выглядеть их дом.

Проект получился настолько успешным, что превратился в полноценную государственную программу - «Klushuizen» («жильцы сами восстанавливают свои дома»), которая действует до сих пор.

Амстердам. Будучи столицей королевства с 1814 года, крупнейшим и богатейшим городом страны Амстердам не понаслышке знаком с редевелопментом территорий. Проект Gershwin, о котором мы поговорим в нашей статье расположен на территории вдоль кольцевой дороги Амстердама (по 30 га с каждой стороны) между центром города и крупнейшим аэропортом страны Схипхол.

Целью проекта было создать крупный деловой центр в престижном и логистически доступном районе. Для реализации проекта в 2006 году его разделили на 4 части, три из которых отдали для реализации консорциумам частных девелоперов, а одну – единственной строительной компании (крупнейшей в Нидерландах).

В рамках соглашений, заключенных с частными девелоперами применялась система «торговли правами на воздух». По этой системы девелоперы получают право застроить более широкую территорию, нежели это указано в договоре при выполнении требований по ее благоустройству. За это право девелопер платит в специальный муниципальный фонд определенную сумму. Средства же из фонда в дальнейшем распределяются между самими девелоперами и направляются на повышение качества проекта – например, на обеспечение равного качества фасадов коммерческих и социальных объектов.

Комментарии
Вам также будет интересно