Гонконг: стратегия городского обновления

Один из ведущих мировых экономических центров, государство в государстве, связанное с Китайской народной республикой также сильно, как отличающееся от нее – Гонконг живет по своим внутренним законам и традициям. И именно сюда отправляется рубрика «Регулируя-ре», чтобы узнать по каким правилам обновляется и развивается Гонконг.

Важнейший для редевелопмента территорий закон – «закон об администрировании городского обновления» был принят в 2001 году. Данный закон учредил Администрацию городского обновления, созданную по принципу квази-государственной организации.

Миссией Администрации была объявлена борьба с деградацией городской среды – острой проблемой для ряда государств и городов, в том числе и для Гонконга. Корпорация наделена особыми полномочиями в сфере редевелопмента, включая градостроительное управление, привлечение и предоставление финансирования.

Деятельность Администрации сгруппирована по нескольким основным направлениям.

Во-первых, Администрация напрямую была задействована в реализации собственных проектов редевелопмента. Чаще всего для реализации проектов привлекались частные девелоперы, но в ряде проектов Администрация выступала в качестве девелопера самостоятельно. В случаях, когда к проектам привлекаются девелоперы устанавливаются четкие требования к срокам реализации проектов - так, стандартный срок проекта не должен превышать 6,5 лет, из которых не более 3,5 лет должны тратиться на освобождение территории от прежних резидентов.

Во-вторых, прямой функцией Администрации является содействие собственникам недвижимости в части объединения земельных участков для последующей совместной продажи инвестору. В рамках этого направления Администрация, среди прочего, при минимальном софинасировании выделяет субсидии на оплату услуг консультантов и юристов.

Реализация этой второй функции позволила Администрации достаточно быстро выйти на самоокупаемость. Изначально деятельность Администрации поддерживалась за счет государства, которое инвестировало в новые проекты и предоставляло гранты на развитие тех или иных территорий. Однако прибыль с объединения разрозненных территорий с их последующей продажей частным девелоперам позволила Администрации получить финансовую независимость.

В 2011 году была принята новая Cтратегия городского обновления, которая иначе называется Cтратегией 4R, так как ее составляющие компоненты – это 4 вида ре-. А именно: редевелопмент, реабилитация, ревитализация и сохранение (при переводе на русский четвертое R, происходящее от слова Reserve, потерялось).

Терминология Стратегии немного отличается от словаря, находящегося в обиходе в нашей стране. Так, под реабилитацией здесь понимается реконструкция разрушающихся зданий, а под ревитализацией – улучшение социально-экономической среды. Как мы видим, редевелопмент в Гонконге напрямую связан с развитием государства как такового.

В рамках Стратегии городского обновления действует специальный стандарт определения суммы компенсации при выкупе жилья под ре-, которая зависит от различных условий, в том числе от использования жилья для собственного проживания либо для предоставления внаем, от количества жилья в собственности на территории редевелопмента.

Так, собственники жилья в рамках территории редевелопмента, если они проживают в квартире сами, получают существенный денежный бонус (субсидия на приобретение нового жилья) сверх стоимости своей недвижимости. Если недвижимость предоставляется внаем, то денежный бонус предоставляется в размере половины суммы указанной ранее субсидии.

Помимо денежной компенсации собственник в рамках Стратегии может выбрать другой механизм – прямое предоставление новой квартиры. Для реализации данной стратегии Администрация реализовала проект под названием «Kai Tak». Проект реализован по технологиям зеленого строительства и предполагает 500 квартир. Размеры этих квартир – как, впрочем и в принципе размер большинства квартир в Гонконге весьма скромный (не забывайте, мы говорим о крайне густонаселенном городе). Помимо «Kai Tak» собственник может по своему выбору получить квартиру на 5-8 этажах в том же районе, в котором была его собственность. Механизм так и называется «квартира на квартиру»